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近期，與“安居”密切相關(guān)的房貸利率政策又有了新變化。人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制。若某城市的新建商品住宅銷售價格連續(xù)3個月環(huán)比、同比均下降，該城市可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)氐氖滋追坷收呦孪蕖?/p>
此次調(diào)整的關(guān)鍵變量，是首套房利率政策下限，即“底”的變化。在房貸利率的定價機(jī)制中，“底”是基礎(chǔ)。首先，監(jiān)管部門在全國層面給出一個“底”；其次，各城市決定在全國“底”的基礎(chǔ)上加多少，形成相應(yīng)的城市“底”；最后，各銀行決定在城市“底”的基礎(chǔ)上加多少，形成實際的執(zhí)行利率。根據(jù)新政，符合條件的城市可階段性下調(diào)或取消首套房利率的“底”，這有助于較大幅度降低購房者的財務(wù)成本。
正確理解新政，要注意“首套房”概念。有聲音質(zhì)疑，下調(diào)、取消首套房利率政策下限，是否會導(dǎo)致熱錢涌入樓市？對此不必?fù)?dān)憂。調(diào)整只涉及“首套房”利率，并不涉及二套房，“房住不炒”的定位不會變。新政強(qiáng)調(diào)精準(zhǔn)施策，大力支持購買第一套住房的剛性需求，穩(wěn)定市場預(yù)期。
正確理解新政，要關(guān)注“部分城市”劃定。新政不是“大水漫灌”，而是“因城施策”。首先，新政考察某城市的新建商品住宅銷售價格，而非存量房產(chǎn)；其次，該價格必須連續(xù)3個月環(huán)比、同比均下降。由此可見，符合條件的城市數(shù)量有限。新政有助于滿足三線城市以及部分二線城市的新市民購房需求。
正確理解新政，要把握“動態(tài)調(diào)整”安排。新政兼具靈活性和穩(wěn)定性。何為靈活？房貸利率根據(jù)房價走勢雙向、動態(tài)調(diào)整。需注意，在后續(xù)的評估期內(nèi)，若該城市的新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比連續(xù)3個月均上漲，那么自下一個季度起，該城市要恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套房利率下限。何為穩(wěn)定？眾所周知，雖然房價存在周期性波動，但若形成趨勢性波動，即連續(xù)3個月上漲或連續(xù)3個月下降，通常需要較長時間。也就是說，盡管新政每季度評估房價變動，但多數(shù)城市不會觸發(fā)利率調(diào)整的條件，觸發(fā)條件所需要的時長將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過評估周期時長。
接下來，各地要從利長遠(yuǎn)、促發(fā)展的角度出發(fā)，科學(xué)評估、動態(tài)掌握當(dāng)?shù)氐姆績r變動情況，用足、用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，穩(wěn)定預(yù)期、提振信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
關(guān)鍵詞： 房貸利率 利率政策 房價走勢 利率下限
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