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中新經(jīng)緯5月11日電 “易居研究院”微信號(hào)11日發(fā)布報(bào)告指出，一季度房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境略有改善，房?jī)r(jià)跌幅見底。
報(bào)告稱，根據(jù)央行《金融機(jī)構(gòu)貸款投向報(bào)告》，截至2023年一季度末，個(gè)人住房貸款余額為38.94萬億元。同比增速連續(xù)24個(gè)季度回落，并創(chuàng)下2011年以來的最低值0.3%。主要原因有兩方面，其一是當(dāng)下居民收入受經(jīng)濟(jì)影響較大，居民提前還貸的預(yù)期較為強(qiáng)烈；其二是居民對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期較差，購房意愿不足導(dǎo)致需求端明顯收縮。今年4月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交復(fù)蘇疲軟，預(yù)計(jì)二三季度全國個(gè)人住房貸款余額同比增速有一定概率繼續(xù)下行甚至轉(zhuǎn)負(fù)。
同時(shí)，2023年一季度全國首套房貸平均利率繼續(xù)下降，季度末已低至4.02%，創(chuàng)下2011年以來的最低記錄。
報(bào)告指出，主要原因是首套房貸利率政策的調(diào)整優(yōu)化。今年央行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策主基調(diào)為 “既管冷、又管熱”，既支持房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大困難的城市用足用好政策工具箱，又要求房?jī)r(jià)出現(xiàn)趨勢(shì)性上漲苗頭的城市及時(shí)退出支持政策。截至一季度末，符合放寬首套房貸利率下限條件的城市有96個(gè)。其中有83個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限，12個(gè)城市直接取消了首套房貸利率下限。而這些城市執(zhí)行的下限與5年期LPR相比，低10-40個(gè)基點(diǎn)不等，帶動(dòng)全國首套房貸平均利率持續(xù)下滑。
報(bào)告顯示，今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金34708億元，同比下降9.0%。其中，國內(nèi)貸款4995億元，下降9.6%；利用外資8億元，下降22.7%；自籌資金10171億元，下降17.9%；定金及預(yù)收款11909億元，下降2.8%；個(gè)人按揭貸款6188億元，下降2.9%。易居研究院認(rèn)為，該指標(biāo)相較去年年末已開始改善，但未來修復(fù)過程仍存在一定的不確定性，后續(xù)有必要繼續(xù)激活購房市場(chǎng)并加大對(duì)房企的支持。
報(bào)告將中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)和百城房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅進(jìn)行對(duì)比。
易居研究院稱，經(jīng)過幾次漲跌周期的驗(yàn)證，發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)和百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅二者的整體走向基本一致。但中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)具有一定的領(lǐng)先性，房?jī)r(jià)同比漲幅表現(xiàn)出明顯的“貨幣”效應(yīng)，即房?jī)r(jià)走勢(shì)滯后于融資環(huán)境變化趨勢(shì)。
2011年至今，中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)有4個(gè)階段低點(diǎn)，分別出現(xiàn)在2012年一季度、2014年三季度、2018年二季度和2022年一季度；百城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比在2022年前也有3個(gè)較明顯的階段低點(diǎn)，分別出現(xiàn)在2012年二季度、2015年一季度和2019年三季度。
報(bào)告指出，對(duì)比前3輪周期內(nèi)低點(diǎn)的出現(xiàn)時(shí)間，中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)的階段低點(diǎn)分別領(lǐng)先百城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比1個(gè)季度、2個(gè)季度和5個(gè)季度。結(jié)合近幾個(gè)月百城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比走勢(shì)，推斷2022年四季度大概率為本輪周期的百城二手房?jī)r(jià)格同比跌幅的階段低點(diǎn)(-4.6%)。
報(bào)告稱，2023年一季度，房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)有所回升，同時(shí)百城二手房?jī)r(jià)格同比跌幅小幅收窄至-3.6%。預(yù)計(jì)金融環(huán)境指數(shù)四季度可能由負(fù)轉(zhuǎn)正，而百城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)可能明年年初止跌轉(zhuǎn)漲。
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