央行出手，房貸降息！100萬元可少還14萬元

(資料圖)

時(shí)隔10個(gè)月LPR迎來首次下調(diào)。20日，央行宣布，1年期貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為3.55%，5年期以上LPR為4.20%，均下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，基本符合市場預(yù)期。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次降息釋放了穩(wěn)增長的積極信號，有助于降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，提振市場信心，對股市、債市、樓市均偏利好。

此前的6月15日，央行宣布開展2370億元MLF操作，操作利率為2.65%，較上月下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。由于本月MLF到期量為2000億元，意味著央行連續(xù)第七個(gè)月對市場超量續(xù)作。

本次MLF利率下調(diào)是自去年8月以來首次，在此之前LPR也已連續(xù)9個(gè)月未變。由于MLF操作利率是LPR報(bào)價(jià)的定價(jià)基礎(chǔ)，一般來說，LPR=MLF利率+加點(diǎn)。因此當(dāng)MLF操作利率下調(diào)后，市場普遍預(yù)計(jì)LPR報(bào)價(jià)也將跟進(jìn)下調(diào)。

01

部分城市首套房貸款利率或降至3.60%

對于按揭貸款的購房人來說，5年期以上LPR下降也意味著購房月供的減少。

拉長時(shí)間來看，貸款人房貸利率已經(jīng)過多次下降。若將此次算上，自2019年8月LPR改革后，5年期以上LPR已下降7次，由4.85%降至4.20%。以商貸100萬元、貸款30年、等額本息還款方式為例，月供則由5276.92元降至4890.17元，少了386.75元，總還款額減少13.92萬元。

去年以來，首套房利率經(jīng)歷了多次優(yōu)化與調(diào)整。2022年5月，首套房利率下限下調(diào)，由此前的“5年期以上LPR”降至“5年期以上LPR減20個(gè)基點(diǎn)”，二套房暫時(shí)不變。2022年9月，階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套房利率下限。2022年12月，建立“首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制”。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月都下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

在此機(jī)制下，越來越多的城市下調(diào)了首套房貸款利率下限。中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月末，在96個(gè)符合放寬首套房貸利率下限條件的城市中，有83個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限，有12個(gè)城市取消了首套房貸利率下限。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示，從目前來看，當(dāng)前下調(diào)首套房貸利率的城市較LPR減60個(gè)基點(diǎn)為最低利率水平，也有韶關(guān)、惠州等部分城市階段性取消了首套房貸利率下限。也就是說，本月LPR報(bào)價(jià)下降后，部分城市的首套房貸款利率最低可至3.60%。

對于存量按揭購房人，房貸利率也有望跟隨5年期以上LPR下降而下調(diào)。不過，利率調(diào)整的具體時(shí)間要看貸款重定價(jià)日，如果重定價(jià)日為6月21日，那么從明天（6月21日）開始執(zhí)行新的利率。也有部分購房人將貸款重定價(jià)日選擇在每年1月1日，也就是要等到明年房貸利率才會調(diào)整。

02

對股市、債市均屬利好

如何看待LPR利率的下調(diào)？對股市、債市等影響如何？

對此，東部一家公募基金人士對記者表示，“本次降息是貨幣政策加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)，全力支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的體現(xiàn)，有助于提振市場信心，總體來對于股市和債市均屬利好。由于5年期LPR利率下調(diào)意味著房貸利率下調(diào)，將減少購房者的按揭成本，因此也有助于樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展。”

開源證券固定收益分析師陳曦認(rèn)為，降息確認(rèn)了貨幣政策逆周期的意圖，表明2023年的新一輪穩(wěn)增長已經(jīng)開始。降息是穩(wěn)增長的開始，而不是寬貨幣的開始。后續(xù)大概率有寬信用、寬財(cái)政等措施跟進(jìn)，而這些均利好經(jīng)濟(jì)。

在中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明看來，新一輪逆周期調(diào)節(jié)或?qū)樱素泿耪呖偭繉用娴募哟a外，也可以期待后續(xù)寬財(cái)政、結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具、信貸投放、地產(chǎn)及消費(fèi)等方面穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策的發(fā)力空間。

央行日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月M2、M1增速環(huán)比雙雙下降，當(dāng)月M2、M1同比分別增長11.6%、4.7%，分別比上月末低0.8個(gè)、0.6個(gè)百分點(diǎn)。此外，5月人民幣貸款增加1.36萬億元，同比少增5418億元；新增社融1.56萬億元，同比少增1.31萬億元。

（來源 讀創(chuàng)/深圳商報(bào)記者 陳燕青、中新經(jīng)緯）

大利好！央行出手！降息！大利好！剛剛，降息！

兄弟姐妹們啊，不出意料，今天房貸降息了。降了10個(gè)BP，符合市場預(yù)期！

來看看發(fā)生了什么。

5年期以上LPR下降10個(gè)基點(diǎn)

今日，最新一期貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）出爐，時(shí)隔10個(gè)月LPR迎來首次下調(diào)。中國6月LPR出爐：1年期LPR報(bào)3.55%，上次為3.65%；5年期以上品種報(bào)4.2%，上次為4.3%。

6月20日，LPR的調(diào)降是市場一致預(yù)期。如此，本輪完整的降息就此開啟，既意味著貨幣政策的寬松和新一輪寬松的開啟，同時(shí)也將對經(jīng)濟(jì)提振起到重要的作用和意義。

這也意味著大多數(shù)人從明年開始，選擇浮動利率的商業(yè)貸款，進(jìn)入重新定價(jià)周期，根據(jù)貸款總額，月還款利息會有不同程度的降低。也決定了今年買房商業(yè)貸款利率的進(jìn)一步下探。

小編算了一下，200萬的房貸，30年，4.3%的利率和4.2%的利率，大約可以省下4.2萬塊錢。

為什么會降LPR？

據(jù)央行13日早間消息，6月13日，中國人民銀行以利率招標(biāo)方式開展了20億元7天期逆回購操作，中標(biāo)利率下降10個(gè)基點(diǎn)至1.90%。這是作為央行短期政策利率的公開市場操作7天期逆回購利率10個(gè)月來首次下調(diào)。

13日當(dāng)天晚上，央行繼續(xù)降息，將隔夜、7天期、1個(gè)月常備借貸便利（SLF）利率均下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。

15日，央行開展2370億元中期借貸便利，MLF中標(biāo)利率降為2.65%。此前為2.75%。

由于MLF操作利率對LPR發(fā)揮著關(guān)鍵指引作用，所有市場都一直預(yù)期，隨著MLF利率下調(diào)，今天公布的LPR也會接續(xù)下調(diào)。根據(jù)過去每次LPR的調(diào)整情況分析，若MLF利率下調(diào)，那么LPR必下調(diào)。在MLF利率不變時(shí)，LPR有過兩次下調(diào)，主要因?yàn)榻禍?zhǔn)或者存款成本下降帶動LPR下調(diào)。

而從近年來的經(jīng)驗(yàn)來看，“逆回購利率—MLF利率—LPR”的同步調(diào)降，被視作完成一次完整的降息過程。

那么我們的房貸何時(shí)降低呢？

如果你的房貸選擇的是固定利率，那么5年期以上LPR下降對你沒有任何影響，利息支出依舊不變。

如果你沒有選擇以1月1日為重定價(jià)日，而是以每年與貸款發(fā)放日對應(yīng)的日期（簡稱“對應(yīng)日”）為重新定價(jià)日，本次你的房貸利率也不變。但是不用著急，到了對應(yīng)日，你的房貸利率也會調(diào)整。例如，重定價(jià)日為4月5日，自4月5日起，你的房貸利率將調(diào)整為“3月份五年期以上LPR+加點(diǎn)”。

LPR是貸款的定價(jià)基準(zhǔn)，一般來說，房貸利率由LPR和加點(diǎn)兩部分組成，由于絕大多數(shù)個(gè)人住房貸款以5年期以上LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)。

拿小編來說，此前小編的房貸利率是4.89%，即“4.30+59個(gè)基點(diǎn)”，今天下降LPR之后，就變成了“4.20+59基點(diǎn)”=4.79%！

而對新增房貸而言，直接以LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)，也就是4.2%！

分析認(rèn)為，LPR下調(diào)有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，存量房貸和新增房貸利率都將下降，住房消費(fèi)者負(fù)擔(dān)減輕，還有助于提振居民消費(fèi)和投資。

光大證券分析稱，為何選擇在此時(shí)降息？有何必要性？

第一，從內(nèi)部來看，經(jīng)濟(jì)景氣度持續(xù)下行，內(nèi)外需求持續(xù)疲弱，亟待政策出臺護(hù)航。從經(jīng)濟(jì)增長來看，經(jīng)濟(jì)動能持續(xù)走弱一般是構(gòu)成降息的重要條件之一。今年一季度經(jīng)濟(jì)動能超預(yù)期走強(qiáng)后，4月以來急轉(zhuǎn)直下，4月 PMI 為49.2%，5月進(jìn)一步下降至48.8%，且供需兩端均出現(xiàn)明顯下降，對企業(yè)信貸需求形成明顯抑制。從通脹水平來看，今年以來我國 CPI 持續(xù)在低位震蕩，PPI持續(xù)為負(fù)， CPI 與PPI的持續(xù)走弱本身也與宏觀經(jīng)濟(jì)景氣持續(xù)下行有關(guān)。5月我國 CPI同比 為0.2%，PPI同比為-4.6%，且受基數(shù)效應(yīng)影響，6月與7月仍存在繼續(xù)走弱的風(fēng)險(xiǎn)。

第二，基數(shù)效應(yīng)以及需求疲弱影響下，社融同比存在走弱壓力，降息可以改善居民和企業(yè)預(yù)期，穩(wěn)住信貸需求，托底經(jīng)濟(jì)增長。2022年5-6月，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)正處于疫情沖擊過后的復(fù)蘇期，宏觀政策加碼發(fā)力，使得5-6月社融與信貸規(guī)模均超出季節(jié)性。而反觀今年，宏觀政策發(fā)力強(qiáng)度相較2022年有所減弱，并且經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇下企業(yè)和居民信貸需求均不足，在“貨幣信貸總量適度節(jié)奏平穩(wěn)”指引下，政策進(jìn)一步加力的必要性在提升。從結(jié)果來看，降息落地對企業(yè)與居民端信貸修復(fù)均是利好。企業(yè)端，降息可以進(jìn)一步降低企業(yè)融資成本，激發(fā)信貸需求；居民端，降息則可以改善居民預(yù)期，進(jìn)一步刺激居民的中長期信貸需求。

第三，從外部來看，6月美聯(lián)儲加息或暫緩，為國內(nèi)降息提供窗口。目前市場對美聯(lián)儲6月暫緩加息市場已形成一致預(yù)期， Fed 數(shù)據(jù)顯示，6月13日市場預(yù)期6月暫停加息的概率為81.5%。從2022年 中國央行 降息操作來看，就選擇在 美聯(lián)儲基準(zhǔn)利率 未做調(diào)整的8月。

第四，近期 央行 行長講話強(qiáng)調(diào)“加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)，全力支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)”，反映出政策出臺的迫切性在增強(qiáng)。

光大證券稱，降息無論對股票市場還是債券市場均有利好。

對于股票市場來講，降息可以降低實(shí)體企業(yè)的融資成本，改善企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金流，同時(shí)低利率環(huán)境還可以刺激公司投資和市場活動，改善市場風(fēng)險(xiǎn)偏好，短期內(nèi)會對股市產(chǎn)生提振效應(yīng)。但從中長期來看，降息對股市的影響，還是取決于降息落地后，實(shí)體經(jīng)濟(jì)景氣的改善程度。

中信證券分析，降息之后，可能會出臺一攬子政策措施：

加大宏觀政策調(diào)控力度。貨幣政策方面：在降息之后，三季度可能會有降準(zhǔn)。在“聚焦重點(diǎn)”的導(dǎo)向下，結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具的擴(kuò)容增新也將是可能的方向。此外，若政策成效不及預(yù)期，則不排除四季度再度降息的可能性。財(cái)政政策方面：進(jìn)一步加大減稅降費(fèi)的力度、政策性金融工具等準(zhǔn)財(cái)政工具替代財(cái)政發(fā)力都將會是可能的方向。此外，最近市場討論較多的特別國債，在以往經(jīng)濟(jì)壓力比較大的時(shí)候都有過討論，但只有2020年最終推出了，因此今年是否會推出特別國債仍待后續(xù)觀察。

著力擴(kuò)大有效需求：從消費(fèi)和投資需求兩方面入手。消費(fèi)方面，或許會通過支持新能源汽車、加快充電樁建設(shè)以及發(fā)放消費(fèi)券等途徑。考慮到收入是消費(fèi)的基礎(chǔ)，穩(wěn)就業(yè)、增加居民收入也是未來可能的政策方向。投資方面，或?qū)⒗^續(xù)通過推動能源、水利、交通等重大基礎(chǔ)設(shè)施以及新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，來充分發(fā)揮政府投資和政策激勵的引導(dǎo)作用，有效激發(fā)民間投資活力。

做強(qiáng)做優(yōu)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。聚焦高質(zhì)量發(fā)展，加快建設(shè)以實(shí)體經(jīng)濟(jì)為支撐的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，著力突破短板領(lǐng)域，做大做強(qiáng)優(yōu)勢領(lǐng)域。對科技創(chuàng)新、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)鏈等領(lǐng)域，出臺針對性的減稅降費(fèi)政策，提高企業(yè)創(chuàng)新活力。

防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)：城投和地產(chǎn)。城投方面，預(yù)計(jì)可以通過增加中央對地方的轉(zhuǎn)移支付、積極開展城投化債等方式。地產(chǎn)方面，4月以來新房及二手房銷售熱度持續(xù)回落，部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營壓力再度回升。因城施策框架下的需求側(cè)托底政策和有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)是下一步房地產(chǎn)政策的重點(diǎn)。

（來源： 中國基金報(bào) 泰勒）

來源：深圳夢（微信號ID：SZeverything）綜合

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